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《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》条文解读| 新法探究
编者按
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工解释（二）》）已于2026年3月17日由最高人民法院审判委员会第1969次会议通过，并于2026年6月30日起正式施行。
现分上、下两期就《建工解释（二）》的具体内容进行逐条解读。
一、《建工解释（二）》的起草背景及亮点
在建筑市场快速发展与纠纷日益复杂的背景下，《建工解释（二）》总结审判经验，针对当前建工案件审判实践中的若干重点问题作出细化规定，旨在统一裁判尺度、规范市场秩序、保护各方主体的合法权益。
《建工解释（二）》在制度设计上有若干值得关注的创新点与亮点：
1. 农民工工资保护路径转变
以往司法实践通过承认“实际施工人”对发包人的诉权，间接地保护农民工工资，而2020年起施行的《保障农民工工资支付条例》以行政法规的形式落实了保障农民工工资支付问题，故《建工解释（二）》回归合同相对性，不再使用“实际施工人”的概念。对农民工工资的保护直接援引《保障农民工工资支付条例》，保护路径更加直接、明确，且避免了非农民工的违法承包主体挤占偿付资源。
2. 借用资质情形制度的系统化构建
《建工解释（二）》为借用资质问题构建了完整的规则体系，包括出借资质协议无效且不得主张资质借用费、发包人责任区分认定、对外民事责任的表见代理认定等。此外，《建工解释（二）》第二十二条创新性地设立了司法、行政、公安联动机制，人民法院发现违法发包、转包、违法分包及资质借用行为的，应及时将违法线索移送行政主管部门或公安，对借用资质行为的规制力度空前之大。
3. 工程结算与合同解除后果的规则创新
《建工解释（二）》在工程价款结算及合同解除后果处理上有较多创新之举，如首创“比例法”计算规则，统一了固定总价、固定单价合同未完工解除后已施工部分价款的确定方法，又如创设了对审计拖延付款的规制规则，明确了“合理期限”的具体时限。
4. 优先受偿权规则的系统完善
《建工解释（二）》细化了优先受偿权制度的规定，明确优先受偿权行使范围不包括停、窝工损失、以已经订立折价协议主张优先受偿权的行使四要件、债权人受让人享有优先受偿权的条件、优先受偿权的物上代位权等。
二、招投标合同效力认定——《建工解释（二）》第一、二条
1. 明确“起诉时”的效力判断时点
建设工程强制招标的规制目的在于维护市场竞争秩序和公共利益，其规制强度可能随宏观调控政策、公共利益需求等原因变动。实践中，因建设工程施工合同履行、结算周期较长，存在大量跨越政策调整节点的历史遗留项目进入诉讼。《建工解释（二）》第一条解决了建设工程强制招标范围发生限缩时未经招标订立的合同效力评价问题，引入了“起诉时”作为合同补正效力的时点，明确在合同订立时属于依法必须进行招标的项目，起诉时因国家政策调整不再属于必须招标的项目的，不应仅以未招标为由认定合同无效。这一规定与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称《建工解释（一）》）第三条关于建设工程规划许可证“起诉前取得则合同有效”的立法技术一脉相承，均体现了审慎认定合同效力、维护交易安全的司法理念。本条明确“未招标”行为不单独构成合同效力障碍，若招标合同同时存在串通投标、借用资质等违法行为，仍应依据《建工解释（二）》第二条、第三条等规定认定合同无效。
2. 细化先行实质性谈判、串标表现形式
实践中，部分招标投标存在明招暗定、先定后招、围标串标等问题，违反《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）规定，影响招标投标的公开公平公正，第二条细化了先行实质性谈判、先定后招的表现形式及认定标准，明确此情形下中标合同无效。本条明确了先行实质性谈判的认定，时间节点为确定中标人前，涵盖招标公告发布后至中标通知书发出前的整个期间，实质性谈判指招标人与投标人订立的意向书、会议纪要、补充协议等材料中双方就工程范围、工程价款、工程质量等核心条款进行了磋商、谈判，并对招投标结果产生的根本性、排他性影响。本条还明确了先定后招的具体表现，即招标人与投标人已订立建设工程施工合同，在双方就工程范围、价款、工期等核心权利义务已达成合意的情况下，启动招投标程序并订立了招标合同，本质上是为了规避强制招标义务或使先行订立的合同获得形式上的合法性，属于串通投标的无效情形，此时双方订立的建设工程施工合同亦无效，工程款的结算应适用《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百九十三条第一款“参照约定”进行折价补偿。
条文 关联法条
第一条
建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。
《建工解释（一）》第一条第一款第三项：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
第二条 招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持。
招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，人民法院应予支持。
《招标投标法》第三条 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。
法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
第二条
在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照《招标投标法》关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。
《招标投标法》第三十二条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。
第四十三条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
三、借用资质的规制——《建工解释（二）》第三、四、五条
1. 出借资质合同无效及后果处理
《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）明令禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人以本企业的名义承揽工程。然而实践中，无资质的单位或个人借用有资质企业名义承揽工程的现象屡禁不止。资质借用的表现形式多种多样，包括但不限于：建筑施工企业允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照；建筑施工企业转让、出借资质证书；名为内部承包、合作经营或联营、个人承包、专业分包或者劳务分包实为资质借用行为；以管理费名义约定借用资质等等。《建工解释（二）》第三条第一款明确各种形式的借用资质协议均无效，出借资质的建筑施工企业基于无效的资质借用协议主张借用费、使用费的，不予支持。该条彻底断绝了出借资质的建筑施工企业通过违法行为牟利的可能，从源头遏制了出借资质的经济动因。第三条第二款规定了合同无效后果，建设工程质量合格，借用资质的单位或个人可参照其与出借资质的建设施工企业的协议中有关工程价款计算、支付节点等约定，请求该建筑施工企业支付折价补偿款。
2. 借用资质情形下发包人的责任认定规则
《建工解释（二）》第四条填补了借用资质的单位或个人向发包人主张权利的规范空白，吸收了司法实践中逐步形成的区分发包人主观状态认定事实合同之裁判思路，首次在规范层面进行了回应，一方面保护善意发包人的合理信赖，另一方面不纵容明知或者应当知道借用资质情形却从中获利的发包人。若发包人不知道或不应当知道，其基于对出借资质的建筑施工企业之资质和履约能力的信赖而订立合同，借用资质的单位或个人并非该合同当事人，合同当然不约束借用资质的单位或个人与发包人；但若发包人明知或应知借用资质情形，则系自愿承担了与借用资质的单位或者个人直接交易的风险，应允许借用资质的单位或者个人直接向发包人主张权利。同时，追加出借资质的建筑施工企业为第三人，有利于查清发包人已付工程款、工程进度、施工情况等事实，实现三方纠纷的一次性化解。本条明确了司法实践中争议不断的发包人“明知”的判断时点问题，排除了合同订立后发包人得知并继续接受施工之情形，强调发包人在缔约时对于资质的形式审查要求，体现了建筑资质审查不断严格的刚性约束。
3. 借用资质情形下表见代理的认定
《建工解释（二）》第五条明确了借用资质的单位或个人以出借资质的建筑施工企业名义，对外从事与工程建设相关的买卖、租赁行为等交易行为的责任归属。在形成权利外观且合同相对人善意无过失，即满足表见代理之构成要件的情况下，由出借资质企业对外承担责任，在保护交易安全与惩戒出借资质行为之间寻求平衡。关于代理权权利外观之判断，交易相对人须证明借用资质的单位或个人在客观上使交易相对人有合理理由相信其代表的是出借资质企业，如持有出借资质企业出具的授权委托书、交易以出借资质企业的名义进行、合同抬头、落款加盖出借资质企业的印章等等。关于交易相对人善意无过失之认定，通常综合考量交易相对人是否尽到了合理审查义务，即授权情况、沟通过程、结算主体、开票情况等内容均应符合一般商事交易习惯。出借资质的建筑施工企业对外承担责任后，可向借用资质的单位或个人追偿因代理行为而遭受的损失，也可在工程价款结算时主张抵扣。
条文 关联法条
第三条
建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。
建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。
《建筑法》第二十六条 禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
《建工解释（一）》第一条第一款第二项 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的。
第四条
借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。
借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。
第五条
借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。
《民法典》第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
四、转包、违法分包的规制——《建工解释（二）》第六条、第七条、第八条
1. 转包、违法分包的折价补偿与合同相对性
《建工解释（二）》第六条对转包、违法分包情形下的折价补偿请求权作出了根本性调整。第六条明确，承包人违反有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人可参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款，但不可再直接请求发包人支付折价补偿款或赔偿损失。这一规定与《建工解释（一）》第四十三条允许“实际施工人”突破合同相对性直接起诉发包人之规定不同，事实上否定了自2004年的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号）创设的“实际施工人”可以突破合同相对性向发包人主张权利的路径。《建工解释（二）》施行后，《建工解释（一）》第四十三条因与第六条规定不一致，不再适用。《建工解释（二）》第六条回归合同相对性原则，接受转包或违法分包的单位或个人仅能依据合同关系向与其直接签约的承包人主张权利。
2. 借用资质、接受转包/违法分包主体的代位权
借用资质、接受转包或违法分包的主体虽不能直接向发包人主张债权，但可依据代位权在承包人怠于向发包人行使到期债权时，以代位权诉讼方式寻求救济。第七条首次以条文形式将借用资质的主体纳入代位权行使主体范围，构建了借用资质、接受转包/违法分包的主体行使代位权的规范路径。该条明确，借用资质、接受转包或者违法分包的主体，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现，可向发包人行使代位权。换言之，不仅可代位主张工程价款债权本身，在符合法定条件时，还可就建设工程价款优先受偿权等从权利一并主张。
依照《民法典》的规定，债权人代位权的成立应符合以下构成要件：第一，债权人对债务人存在合法有效的到期债权。第二，债务人对次债务人存在合法有效的到期债权。第三，债务人怠于行使权利影响债权人债权的实现。第四，代位标的为非专属于债务人自身的权利，且以债权人的到期债权为限。
3. 农民工工资保障的实现路径
此前司法实践中通过设立“实际施工人”概念，间接地保障农民工工资，而在《建工解释（二）》废弃“实际施工人”概念后，第八条创设全新规则，援引适用《保障农民工工资支付条例》相关条款，为农民工工资保护提供了直接、明确的法律依据，将行政监管责任转化为民事法律后果，使农民工工资保障从行政约束上升为可诉的实体权利，有效衔接了行政规范与司法裁判。
《保障农民工工资支付条例》自2020年施行以来，在行政监管层面确立了建设单位资金拨付监管、施工总承包单位代发工资、农民工工资专用账户、实名制管理等制度，构建起欠薪防治机制。第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条分别规定了建设单位、施工总承包单位、分包单位在不同情形下的工资支付责任。
（1）第二十九条：建设单位以欠付工程款为限的先行垫付义务。建设单位须依合同按期足额拨付工程款，并将其中的人工费用专项划入农民工工资专用账户，同时履行对总承包单位工资发放行为的监督职责。若因建设单位未按约拨付工程款引发欠薪，其应在尚未结清的工程款额度内，先行垫付农民工被拖欠的工资。
（2）第三十条：施工总承包单位先行清偿及追偿权机制。分包单位对其直接招用的农民工承担实名制管理与工资直接支付的第一顺位责任。总承包单位对分包单位的用工合规性与工资发放情况负有监督职责。分包单位发生欠薪时，总承包单位应先行清偿，事后可向分包单位依法追偿。工程经转包的，欠薪同样由总承包单位先行清偿并可追偿。
（3）第三十六条：违法发包/分包情形下的建设单位或施工总承包单位清偿责任。建设单位将工程发包或分包给不具备合法经营资格的单位或个人的，因此产生欠薪的，由建设单位承担清偿责任。施工单位允许他人以本单位名义承揽工程的，因该挂靠行为引发欠薪的，由该施工单位承担清偿责任。
（4）第三十七条：违法建设项目的建设单位无条件清偿责任。工程项目因违反国土空间规划、工程建设等法律法规被认定为违法建设，因此拖欠农民工工资的，建设单位应负清偿责任。
条文 关联法条
第六条
承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。
《民法典》第七百九十一条 发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承包人。
总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人。
禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。
《建筑法》第二十八条 禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。
《建筑法》第二十九条 建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。
建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。
《建工解释（一）》第四十三条 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。
实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。
第七条
借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。
《民法典》第五百三十五条 因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。
代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。
相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。
《民法典》第五百三十七条 人民法院认定代位权成立的，由债务人的相对人向债权人履行义务，债权人接受履行后，债权人与债务人、债务人与相对人之间相应的权利义务终止。债务人对相对人的债权或者与该债权有关的从权利被采取保全、执行措施，或者债务人破产的，依照相关法律的规定处理。
第八条
参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。
《保障农民工工资支付条例》第二十九条 建设单位应当按照合同约定及时拨付工程款，并将人工费用及时足额拨付至农民工工资专用账户，加强对施工总承包单位按时足额支付农民工工资的监督。
因建设单位未按照合同约定及时拨付工程款导致农民工工资拖欠的，建设单位应当以未结清的工程款为限先行垫付被拖欠的农民工工资。
建设单位应当以项目为单位建立保障农民工工资支付协调机制和工资拖欠预防机制，督促施工总承包单位加强劳动用工管理，妥善处理与农民工工资支付相关的矛盾纠纷。发生农民工集体讨薪事件的，建设单位应当会同施工总承包单位及时处理，并向项目所在地人力资源社会保障行政部门和相关行业工程建设主管部门报告有关情况。
第三十条 分包单位对所招用农民工的实名制管理和工资支付负直接责任。
施工总承包单位对分包单位劳动用工和工资发放等情况进行监督。
分包单位拖欠农民工工资的，由施工总承包单位先行清偿，再依法进行追偿。
工程建设项目转包，拖欠农民工工资的，由施工总承包单位先行清偿，再依法进行追偿。
第三十六条 建设单位或者施工总承包单位将建设工程发包或者分包给个人或者不具备合法经营资格的单位，导致拖欠农民工工资的，由建设单位或者施工总承包单位清偿。
施工单位允许其他单位和个人以施工单位的名义对外承揽建设工程，导致拖欠农民工工资的，由施工单位清偿。
第三十七条 工程建设项目违反国土空间规划、工程建设等法律法规，导致拖欠农民工工资的，由建设单位清偿。
五、工程价款结算规则——《建工解释（二）》第九条、第十条、第十一条、第十二条
1. 固定价格结算下的价格调差 《建工解释（二）》第九条与《建工解释（一）》第二十八条关于固定价结算不予鉴定的规则相衔接，进一步明确了当事人约定按固定单价、固定总价结算工程价款的，原则上不得因合同履行期内人工费、主要材料价格等成本要素的市场波动而请求调整。本条体现了尊重当事人意思自治和合同严守原则，提升了固定价格计价方式下合同履行的稳定性与可预期性。
值得注意的是，此前司法实践中，对于固定价格合同履行期间发生人工费、材料价格发生变动当事人请求调差时，人民法院会综合考量合同履行情况、价格变动幅度、双方过错程度等因素，从平衡双方利益角度出发，酌情予以考量。而第九条确立了“原则上不予调整”的立场，实质上收紧了司法调差的适用空间，强化了固定价格合同对当事人的约束力。这提醒承包人在签订固定价格合同时，应充分评估市场价格波动风险，确有必要的应在合同中预先设置价格调整条款。
但本条同时设置了两项例外：第一，当事人另有约定，即在合同中预先设置了价格调整条款的，从其约定；第二，符合《民法典》第五百三十三条关于情势变更的规定，即当价格变化超出正常商业风险范畴，致使继续履行对一方明显不公平时，可请求变更或解除合同，这为极端市场异动情形保留了司法救济通道。
2. 固定总价合同解除后的“比例法”计价 《建工解释（二）》第十条创设了“比例法”计算规则，明确了采用固定总价的建设工程施工合同提前解除时已施工部分价款的确定方法。该条明确，在当事人对已施工部分价款没有约定且不能协商一致时，人民法院可参照合同订立时工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、方法或工程建设领域相关规范，分别确定已施工部分价款和全部工程价款，再确定比例，以该比例乘以合同约定的固定总价，得出已施工部分的应得价款。
此方法的核心逻辑在于：维持固定总价合同的整体对价关系，通过“已完工部分在整体工程中的价值占比”来分摊总价，既避免了脱离合同总价的鉴定乱象，也兼顾了公平与效率。
3.“参照合同约定”的具体内涵 《民法典》第七百九十三条第一款规定，建设工程施工合同无效但工程质量合格时，可“参照合同关于工程价款的约定”折价补偿。第十一条进一步明确，应当参照的内容不仅包括工程价款金额本身，还包括计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。该条规定与目前司法实践中的普遍做法一致，当合同无效时，双方约定的付款节点、进度款支付比例、结算程序、价格调整机制等整套计价与支付规则，均属于应当参照适用的范围。这使得折价补偿的计算更加完整和具有可操作性，避免了对“工程价款约定”作狭义理解导致的争议。
4. 无效合同折价补偿协议效力 建设工程施工合同无效后，当事人就折价补偿款达成的结算协议，其效力是否受施工合同无效的影响？第十二条第一款明确，建设工程质量合格的情况下，发包人和承包人就工程价款达成的折价补偿协议有效，当事人可以按协议确定的内容主张权利。第二款将适用范围扩展至发包人、承包人与接受转包或违法分包的单位或个人三方达成的类似协议，同样适用上述规定。这意味着，结算协议具有独立性，属于当事人就合同无效的后果处理达成的新合意，可作为确定双方权利义务的依据。这有助于在实际施工链条复杂的项目中，解决多方结算争议，避免因合同无效而推翻已经协商一致的结算合意。
5. 审计、评审结论与司法鉴定 政府投资或使用国有资金的工程项目中，约定以行政审计或财政评审结果作为结算依据的做法十分普遍，但实践中也常因审计久拖不决而影响承包人及时获得工程款。第十三条创设性地对此类问题做出规定：
（1）当事人约定以审计结果或评审结论为结算依据 若审计结果或评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，承包人可向法院申请通过司法鉴定确定工程造价。若承包人有证据证明审计或评审结论与施工合同约定明显不符，也可申请司法鉴定，法院应予准许。
合理期限 ：有约定从约定；无约定的，法院综合工程规模、金额、复杂程度等因素确定，但最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。
（2）当事人未约定以审计结果或评审结论为结算依据 发包人单方请求以审计结果或评审结论确定价款的，人民法院不予支持。这一规定严格限定了行政审计结论介入民事结算的前提，体现了合同相对性和意思自治原则。
六、质量保证金与退场——《建工解释（二）》第十四条、第十五条、第十六条
1. 质量保证金的计算基数与返还起算点 第十四条明确了“合同解除”和“合同无效且工程未完工”两种特殊情形下质量保证金基数确定和返还期限的规则。质量保证金应与承包人实际应得的款项对应，而非以合同约定的全部工程价款为基数，体现了公平原则。
第十四条第一款明确了合同解除情形下的质量保证金规则：
计算基数：以承包人应得工程价款为基数计算预留的保证金。
返还期限起算点：从承包人退场之日起算。如果施工合同于承包人退场后解除，则返还期限从合同解除之日起算。
第十四条第二款规定了合同无效且工程未完工情形下的规则：
计算基数：以承包人应得折价补偿款为基数计算。
返还期限起算点：从承包人退场之日起算。
2. 承包人退场与证据保全 第十五条创设了建设工程合同解除后现场移交和证据保全的规则。该条明确，合同解除后发包人有权请求承包人移交施工现场和施工资料，这为发包人在承包人退场后继续施工或进行后续工作提供了法律保障。此外，承包人退场前，当事人可申请对施工现场或相关证据进行保全，法院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条的规定处理。这有助于固定工程状态、已完工程量、材料设备等关键证据，避免因退场后现场变动导致后续鉴定或责任认定缺乏依据。
3. 质量问题的修复先行规则 第十六条明确了承包人原因导致建设工程质量不合格情况下，承包人承担修复责任的顺序，即“先维修，后赔偿”。该条与《民法典》第八百零一条关于施工人无偿修理义务的规定相衔接。第十六条规定，发包人未通知承包人修复，直接请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。若承包人拒绝修复，或在合理期限内未修复至符合约定，则发包人自行或委托他人修复后，可请求承包人承担合理的修复费用，法院应予支持。这意味着发包人须给予承包人自行修复的机会，不得跳过修复程序而直接主张修复费用。本条旨在督促双方首先通过承包人自行修复的方式解决质量问题，避免不必要的费用争议。
七、建设工程价款优先受偿权规则细化及完善—— 《建工解释（二）》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条
1. 受偿范围的确定 建工优先权的制度根基在于保护承包人投入人工、材料、机械至建设工程中的物化劳动价值，因此赋予优先于抵押权与其他债权之效力，受偿范围过大可能挤占发包人其他债权人利益，损害交易安全。停工、窝工损失等系发包人原因导致承包人人员、设备闲置而产生的纯粹经济损失，本质上属于违约责任范畴，与建设工程物化价值无关。《建工解释（二）》第十七条第二款在《建工解释（一）》第四十条的基础上，进一步细化建工优先权的受偿范围，明确将因发包人原因造成的停工、窝工损失排除在受偿范围之外，体现了建工优先权制度的体系统一。需要注意的是，《建工解释（二）》最终删除了征求意见稿中对停工、窝工损失中人工费成本的例外规定，统一了此前观点的争议。
《建工解释（二）》第十七条第一款要求人民法院在判决主文中明确承包人享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，衔接审判与执行程序，提高判决的可执行性与执行效率的同时，使发包人的其他债权人知晓优先权的具体范围，维护交易安全。
2. 协议折价行使优先权的规范要件 建工优先权的行使方式有二，与发包人协议折价或申请人民法院拍卖，在拍卖款中优先受偿。其中协议折价往往表现为“以房抵工”的形式。实践中，折价协议存在被滥用的风险，如发包人与承包人恶意串通，以明显不合理的低价将工程折价给承包人，损害了发包人的抵押权人、其他债权人乃至购房消费者的利益。《建工解释（二）》第十八条对协议折价的建工优先权行使明确了法定要件：承包人施工的工程质量合格；建设工程可以折价；发包人逾期不支付工程款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。“经承包人催告后在合理期限内仍未支付”的程序设定，对承包人提出了折价协议的程序要求，需承包人特别关注，以防止权利受损。“折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当”要件明确以双方达成折价协议之日为基准而非工程竣工日或交付日，参照标准为建设工程的市场价值而非造价，旨在有效防止恶意低价折价、变相转移责任财产的行为，保护发包人的其他债权人的合法权益。
3. 建工优先权的转让 法律对于建工优先权能否随建设工程价款债权转让而转让无明确规定。肯定观点认为建工优先权的转让有利于承包人的债权实现和保护建筑工人利益，性质具有担保物权属性，基于担保物权的从属性，建工优先权当然随建设工程价款债权转让；而否定观点认为优先受偿权是专属于承包人的法定权利，具有人身专属性，不得随主债权转移，征求意见稿对两种观点予以列明。《建工解释（二）》第十九条明确了建设工程债权受让人主张建工优先权时，法院应审查判断建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。建设工程竣工验收合格要求施工投入已转化为合格的建设工程，确保建工优先权具有真实资产支撑，以防承包人借转让逃避施工义务、质量责任；工程价款经结算旨在确保债权金额真实且确定，保障承包人能够尽快实现债权利益；债权转让合同有效、受让人支付了合理转让款保证转让真实存在，避免恶意串通虚构或虚增债权转让、防止空转套利行为。该条以非穷尽式列举法院审理中应综合考量、整体把握的因素之方式，要求在权衡承包人债权实现、建筑工人利益保护、受让人交易安全及外部债权人利益的情况下，妥善作出认定。
4. 建工优先权的物上代位 通说认为，建工优先权系具有担保物权属性的法定优先权，优先受偿之担保功能与抵押权、质权相通，在建设工程本身毁损、灭失或被征收后，若建工优先权随之消灭，承包人利益可能面临无所依附的困境。《建工解释（二）》第二十条参照担保物权的物上代位规则，将建工优先权的效力延伸至工程毁损、灭失、征收所对应的保险金、赔偿金、补偿金等替代价值，合理保护了承包人的合法权益。
5. 行使期限起算点之细化 《建工解释（一）》第四十一条规定了承包人行使建工优先权的期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。实践中，建设工程施工周期长、结算流程复杂，双方往往因存在工期顺延、设计变更、结算争议等原因协商变更付款节点。基于对当事人意思自治的尊重及施工客观情况的考量，《建工解释（二）》第二十一条第一款明确，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，优先受偿权行使期限的起算点应为变更后的应当给付工程价款之日。在施工合同中未约定付款日期或约定不明时，结算协议作为双方当事人对工程价款及付款日期的最终清算约定，具有约束力。该条第二款规定了建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，以结算协议约定的付款日期作为优先权起算点，能够反映双方经充分协商的真实意思。
八、其他
1. 违法线索的司法移送机制 人民法院在审理建设工程施工合同纠纷案件中，对发现的转包、违法分包、借用资质等违法现象，通常在判决中对合同效力作出否定性评价，或通过司法建议等形式向建设行政主管部门提示。近年来，建设工程领域违法行为的治理呈现明显的收紧态势，《建工解释（二）》第二十二条对此作出了司法回应，不止步于个案的定分止争，更应主动承担社会治理职能。该条规定，人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。“建设工程存在严重质量问题”是涉及不特定多数人生命财产安全的公共安全议题，该条将其与违法行为并列纳入移送范围，体现了司法对社会公共利益的保护。
2. 本解释的时间效力、新旧衔接 《建工解释（二）》第二十三条明确自2026年6月30日起施行，适用时间节点为“新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件”。2026年6月30日之前已受理但尚未审结的一审案件不适用《建工解释（二）》，仍应适用当时的司法解释；2026年6月30日之前已审结的案件，在后续的二审、再审程序中亦不适用《建工解释（二）》，审查依据为当时的司法解释。同时，该条明确“新法优于旧法”的效力优先，《建工解释（一）》与《建工解释（二）》不一致的，应以《建工解释（二）》为准。
责任编辑 | 翟珺 文字 | 沈奕珺 许辰雨 |
