商品房价格调控的法律思考

  陈继才

中国社会现阶段一个突出的问题是房价问题，房价的居高不下已经成为一个全社会都在关心的问题。以现在的黄金价格估算，在北京、上海买一套一百平米左右的房子，如果房价三万元一平米，则房款为三百万元，折合黄金约为十公斤，这还不算房贷利息。在西部二三线城市，一套房子也要二三十万元到上百万元不等，折合黄金约为一公斤到几公斤不等。这实在是一个惊人的数字。是不是普通百姓都能够承受这样的房价？答案远非如此。网上有一个甚为流行的说法，说是以现在的收入状况，很多老百姓就是不吃不喝，把所有的收入都积攒下来，也要几十年甚至上百年才能买上一套房子。

房价奇高，连一般的“白领”都得为了房子把自己抵押甚至变卖若干年，成为房奴，于是中国社会原本可能产生的一部分中产阶级也将不复存在了。甚至王石等人都说，房子对中国人来说是奢侈品，四十岁以前最好是租房住。这是经济政策的失衡之处。尽管国家屡屡出台新政策，采取了很多措施来平抑房价、控制房价，控制泡沫经济，但效果似乎并不明显，房价还是令人难以接受。现在的房价已经到了这样一个高度，即如果房价继续攀升，或者只是维持下去，可能有一天会影响到社会的稳定。因为目前的高房价只给少数的利益集团带来了好处，而对一般的老百姓来说，则不啻“洗劫一生的财富”。房价的居高不下使得贫富悬殊的矛盾更为突出，也更难抑制。因此，探索如何对商品房的价格进行有效调控的问题，就是一个十分重要而紧迫的问题。我们认为，商品房价格的调控，要采取多种手段，综合治理。压缩房贷、提高银行存款准备金以及限购令等措施的出台，都会在商品房价格的调控中起到积极的作用，这些措施都是必不可少的。在笔者看来，还有两个办法能够起到较为积极的作用，甚至可以从根本上解决房价过高的问题。这两个办法，一是利用税收手段进行商品房价格调控，这个目前已经在探索并已在试行之中，另一个是调整土地政策及相关法律法规，从根本上解决土地资源紧缺的问题，这个观点尚未引起更多的关注。故笔者将对此作较为深入的探讨。

一、运用税收手段进行商品房价格调控

经济政策是一个杠杆，税收作为一种调节手段，是这个杠杆的重要组成部分。诸如房价问题、贫富悬殊的问题其实都可以通过税收进行调节。目前我国的税收主要是流转税，即商品在流通过程中征的税，几乎涉及到各个方面，这笔收入不可谓不大，它构成了我国财政收入的主要部分。但它不能解决房价持续高涨、居高不下的问题，也不能解决贫富悬殊的问题。要解决这两个问题，应当以财产税为重要征收对象，即拥有财产越多的人，应当缴纳更多的财产税，就像流转税中利润越高的行业应该缴纳更高的流转税一样。打个比方，资产上亿的人，或者继承了上亿资产的人，应当缴纳相当于流转税中的烟草、酒类等高税率的财产税；拥有价值很高的不动产（如多套房产、豪宅别墅以及“地王”级的土地使用权）的人（包括法人）应当按其地产价值的大小缴纳相应的房产税或物业税。财产税每次缴纳的税率并不高，但按年征收，就像律师会计师每年要注册一样。只有这样，才能有效地抑制那些炒楼花哄抬房价的投机者，同时让那些囤积土地制造“地王”的投机者看到风险，重新考虑他们的投资策略，斩断哄抬地价使房价疯狂飙升的投机者的黑手。

让拥有较大资产的富裕阶层承担更多的纳税义务，这是发达国家的一致做法。我国改革开放以来，为了鼓励一部分人先富起来，对他们在税收等方面给予优惠政策，并无不妥，三十年后，已经造就了一大批资产上千万上亿的富裕阶层，他们通过合法劳动取得的财富应当受到保护，但他们同样有着也应当有着光荣的纳税义务。只有这样才是合理的，才能改变那种剥削阶级社会才有的“损不足以奉有余”的社会本质。在我国，不管是升斗小贩还是农民工，不管是下岗工人还是普通老百姓，实际上都在承担纳税义务。因为我们消费的日用品、粮食、水电费、电话费等等，以及所有的必需品都是包含税费在内的，所以我们才时常感觉到物价之高，难以承受。在西方某些国家，商店的商品上都标明了该商品所包含的税费，表明消费者在购买该商品时已为国家承担了相应的纳税义务。相比之下，富裕阶层以其雄厚的物力财力，在享受财产权力（马克思将权力分为财产权力和政治权力两种）的同时，缴纳一定比例的财产税，是极为正当而必要的。作为富裕阶层，应当把多纳税看成是爱国的最大体现，看成是回报国家回报社会的必要途径。也只有这样，我们的和谐社会才有实现的可能。因为如果贫富过于悬殊，将会产生很多不和谐的因素，动摇国本。

目前重庆和上海已经试行开征房产税，对此我们表示欢迎。这是一种能够有效抑制房价上涨的措施。我们认为，包括房产税和物业税在内的财产税应该在全国范围内施行，并颁布相应的法律予以确立。只有这样，才能使富裕阶层承担更多的纳税义务，而不是像个人所得税那样相当于人头税，反反复复讨价还价无数次才把起征点调高那么一点儿，体现了立法者的颛顼与笨拙。

二、调整土地政策与法律从根本上调控房价

商品房价格居高不下的另一个重要原因是因为土地问题得不到很好的解决。商品房的成本中土地使用权出让金占了很大的一部分，一个地产商要从事房地产开发，首先得拿到土地，要交纳一大笔土地出让金。土地资源的稀缺性决定了土地出让金的价格不菲，从而也从很大程度上影响了商品房的价格。这是商品房价格居高不下，始终难以达到人们能够承受的程度的一个重要原因。目前很多地方政府的财政实际上是“土地财政”，如果能够缓解土地资源紧缺的问题，房价的调控则可收到事半功倍之效。由于土地问题是一个国家的根本问题，涉及国家的根本制度，所以要谈到调整土地政策与法律真是谈何容易！但这个问题是不是根本无法解决的呢？笔者认为也并非如此。

二十年前，笔者阅读《林肯传》的时候，看到美国在十九世纪之所以能得到巨大的发展，一个很重要的原因在于开发西部。当时的美国也跟中国一样，只有东海岸比较发达，西部是广袤无垠的大平原，很多地方都没有得到开发利用，还是荒野地区。通过几代美国人的奋斗，不断地向西部地区拓展，终使西部得到巨大的发展，西部城市芝加哥成为美国的第二大都市。使美国在以后的几十年间，迅速成为世界上的经济大国，超过了任何一个强国，跃居世界首位。这虽然和政治制度不无关系，但经济政策的正确当然也是重要原因。当时笔者就认为，中国作为发展中国家，也应开发中西部，才有广阔的前景。因为中国中西部的幅员面积占到了全国的三分之二乃至四分之三以上，大部分地区都没有被开发利用，还有很多地方因为人为的破坏正在逐渐沙漠化。几年之后，中国确立了西部大开发的战略，走上了美国一百多年前的西部发展之路。但我们看到，我们开发西部的格局或战略并没有达到充分利用西部资源的结果，因为西部大开发的战略实施十多年以来，我们发现，西部最大的资源——土地资源还是没有被充分利用起来，由于人为因素被破坏的区域还在继续沙漠化。也就是说，我们的西部大开发没有起到应有的作用。有什么办法能解决这一问题呢？笔者认为，我们应该可以借鉴当年美国开发西部的作法。这样既可最大限度地利用西部的资源优势，也可使目前紧张的土地问题得到缓解，从根本上解决资源紧缺的问题，从而有利于商品房价格的调控。

美国当年开发西部是这样做的：凡属美国公民，到西部从事垦殖开发处女地的，只要住满五年以上，按规定交纳十美元登记费，即可无偿获得不超过一百六十英亩（六十五公顷）的土地，成为这块土地的合法所有者，这是林肯总统在1862年签署的《宅地法》确定的。这就极大地调动了人们开发西部的积极性。成千上万的人从东部涌向西部，经过垦殖、经营成为农场主，美国经济得到了极大的发展。因此列宁在评论美国式资本主义发展道路时说，“资本主义在自由农变为农场主的条件下能获得最迅速的发展”。^①我们也可以效仿这种作法。在我国西部，有着占全国幅员面积三分之二以上的土地，如果把这些地方利用起来，毫无疑问是利国利民的绝大的重要举措。如果说这种办法在三十年前因为意识形态的原因还不能设想，那么在改革开放已经三十年，中央已在十七届三中全会上发布了《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，规定允许农村土地承包经营权流转，农民可以通过转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转其土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营之后的今天，我们认为，这个设想并不是不可能实现。虽然我国西部有很大一部分是沙漠，但也有相当大的一部分是由于人为的破坏而变成沙漠的。如果给予必要的鼓励措施，这些被破坏的区域应该可以重新变成绿洲，成为适宜于人类居住的地方。

在此之前，已经有人这么做过，将沙漠或即将沙漠化的土地承包给农民或其

他经营者种树、种草或采取其他绿化措施，但往往在承包人辛苦经营数十年，取得一定的成效后，作为发包人的政府或集体经济组织就想毁约，摘取果实，致使承包者丧失了全部的积极性。这种作法无疑是极为愚蠢而不得法的。如果不享有所有权或较为完整的使用收益权，谁会愿意去拓荒呢？没有人去拓荒，那么土地资源就只能继续闲置，而且沙漠化将继续扩大，这是多么大的浪费！鼓励和支持我们的国民去开发广阔无垠的西部，特别是把已经沙漠化的土地改造成为绿洲，难道不值得赋予垦殖者以应该享有的权利吗？难道我们的土地不是人民所有吗？即便依据现有的法律赋予其所有权尚缺乏足够的依据，也可以修改法律，赋予这些把沙漠改造成为绿洲的人以完整的、相当于土地承包经营权一类的物权，这种物权应当可以通过转包、出租、互换、转让、股份合作等形式进行流转，可以继承，可以在上面修建房屋，以便安居乐业，世世代代的生活下去。

也许有人认为，西部地区很多地方根本不适宜于人类居住，这种想法无异于痴人说梦。对这种观点我们并不以为然。即便是沙漠，是不是一定不适于人类居住呢？回答是不一定。以色列所在的巴勒斯坦地区就是沙漠，现在以色列是全世界最富裕的国家之一。为了探索人类的未来，我们甚至还在向月球探索，寻找适宜于人类居住的地方，月球之后将对火星进行探索。但是我们可以确信，相比于月球以及同地球相隔较近的火星来说，我国的西部包括沙漠地区应该更适宜于人类居住，须知在西部还有相当于我国国土的三分之二左右的地方闲置着呢。如果能够利用起来，就可以使我国西部广阔的土地资源发挥巨大的效用，相当于我国增加了两倍以上的可利用的土地资源，许多问题会迎刃而解。诸如土地资源的紧缺、商品房价格的调控都将会得到根本性的改变。西部大开发的战略将收到巨大的功效，中华民族的伟大复兴也将成为现实。到那时，我们这个伟大的国家将实现真正的国富民强，屹立于世界民族之林。

①      列宁全集第13卷第233页。

注：本文载于第四届西部律师发展论坛论文集。