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论商品房买卖中的消费者权利保护 吴燕 近年来，随着我国房地产业的飞速发展和人们生活水平的不断提高，商品房买卖成为新的消费热点，备受社会关注。虽然我国相继制定和实施的《城市房地产管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市商品房预售管理办法》等多部与商品房有关的法律、法规，在某种程度上对商品房消费者权利的保护起了重要作用。然而，商品房买卖中侵害消费者权利的现象仍十分突出，主要表现在：虚假宣传广告欺诈消费者、超期交房和办理房屋产权证困难、房屋面积缩水、房屋质量不合格等。商品房买卖中的消费者权利是人们的基本生存权利，关乎人们安居乐业，因此，加强对商品房买卖中的消费者权利保护十分必要。 一、商品房买卖中消费者权利的特殊内涵与外延 （一）商品房消费者的范围 近年来，商品房这一新概念出现在人们的视野中。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[1]据此，笔者认为，“商品房是指房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。那些为了自用而自建或委托施工单位建设的房屋及其他建筑物，不属于商品房的范围。”[2] 《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第2条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”由此可见，商品房消费者应当是以生活消费为目的而购买房地产开发商提供的商品房的居民。时下商品房买卖中一些为了投资赚钱的购房者、以囤房炒作为目的的“炒房者”应排除在商品房消费者的范围外。另外，由于二手房市场上的商品房买卖主要发生在平等的民事主体之间，此类购房者也不是商品房消费者。 （二）商品房消费者权利的内容 1、商品房消费者作为一般合同当事人应享有的权益 在商品房买卖中，作为买受人的消费者与开发商签订商品房买卖合同，商品房消费者当然享有一般合同当事人应享有的权益，具体来说，包括以下几个方面：第一，享有按期获得符合交付使用条件的商品房的权利：《城市商品房预售管理办法》第30条规定，“出卖人应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”。购房人有权要求开发商按期交付商品房，如果开发商没有按期履行交付义务，购房人有权要求其承担违约责任。第二，享有所购买的商品房不存在瑕疵的权利：首先，商品房质量无瑕疵：开发商建造的商品房应在国家有关部门验收合格后交付给购房人，保证其提供的商品房主体质量合格、配套设施使用功能正常。否则，当商品房出现质量问题时，开发商应承担维修、退房、赔偿等法律责任；其次，商品房产权不存在瑕疵：开发商应保证商品房所有权及其占有范围内的国有土地使用权无瑕疵，商品房消费者能完全取得商品房的所有权。第三，享有要求开发商协助办理房产证的权利。 2、商品房消费者享有的消费者具体权利及特点 我国的《消费者权益保护法》明确规定了我国消费者享有九项基本权利，即安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、求偿权、结社权、接受教育权、受尊重权和监督权。商品房消费者作为消费者中的一员，理应享有上述权利，然而，商品房消费者权利关系到人们最基本的生存权利，在具体权利内容上又有其自身的特点，具体体现在以下权利中： 第一，在安全权方面，商品房开发商应当保证商品房的质量符合保障消费者人身、财产安全的要求。商品房作为不动产，价值巨大、使用周期长，因此开发商必须保证所提供的商品房不存在质量问题，符合国家规定的标准和合同约定的标准。 第二，在知情权方面，商品房消费者有权知悉与商品房有关的全部真实信息，以便其正确地做出选择。商品房占用范围内的建设用地使用权的权属状态、开发商是否具有开发建设资质、商品房是否经有关部门验收合格、商品房的周边环境、配套设施等重要信息，开发商都应当如实提供给商品房消费者，不得进行虚假宣传欺诈商品房消费者。 第三，在公平交易权方面，消费者在商品房买卖中有权获得质量保障、价格合理、面积计量准确等公平交易条件，有权要求开发商兑现对有关配套设施和周边环境的承诺，有权要求开发商按期交付房屋和取得房产证，并且没有质量上或权利上的瑕疵。 第四，在求偿权方面，商品房消费者的权利受到侵害时，由于自身的弱势地位，很难得到有效救济。 二、商品房买卖中消费者权利保护现状及其原因分析 （一）商品房买卖中消费者权利受侵害现状 1、虚假销售广告欺诈商品房消费者 实践中有些开发商用极夸张的方法，作出不实的广告来误导消费者，导致消费者误信广告中的不实说明和承诺而购买商品房。当商品房消费者实际取得商品房时，往往会发现开发商的承诺没有兑现。商品房消费者心理预期的落空，导致纠纷出现，极大地引发了商品房市场的信任危机。 2、楼房质量低劣侵害商品房消费者的安全权 开发商交付的商品房质量不符合国家法定质量标准，存在墙体裂缝、地基下沉、漏渗水、建材质量差、偷工减料、防震性能未达标等问题，使商品房消费者苦不堪言。 3、开发商隐瞒重大事实侵害商品房消费者的知情权 在商品房买卖中，开发商的主体资格、预售是否符合条件、商品房的主体结构及配套设施、商品房权利状态及权属关系、商品房销售状况等信息对于商品房消费者至关重要。实践中一些开发商往往隐瞒上述重要事实，开发商无资质及相关手续、“一房二卖”、商品房已抵押等严重损害商品房消费者的知情权的现象时有发生。 4、开发商失信恶意违约 开发商违背诚实信用原则，恶意违约现象屡见不鲜：开发商逾期交房，而违约责任难兑现；房屋产权证难办理；楼房面积缩水；开发商擅自变更规划设计；周围环境、配套设施的承诺没有兑现或者水平降低。 （二）商品房买卖中消费者权利保护现状的原因分析 1、商品房买卖中消费者的弱势地位 在商品房买卖中，与实力强大的开发商相比，消费者个人始终处于弱势地位，其权利易受到侵害。商品房买卖中的大多数消费者购房专业知识缺乏，对商品房的相关法律、法规了解不足，往往以开发商的信息披露作为其购房的重要依据，这样就给一些开发商侵害消费者权利可乘之机。这是商品房买卖中的消费者权利易受侵害的一个重要原因。 2、商品房买卖中消费者权利的法律保护不足 第一，《消费者权益保护法》对商品房消费者权利保护的缺失：我国《消费者权利保护法》并未明确把作为不动产的商品房作为规制对象，商品房是否适用《消费者权益保护法》在学界和实务界存在较大争议。虽然，商品房消费者纳入《消费者权益保护法》的保护范围中已逐渐在学术界达成共识，但是由于对商品房消费者的权利保护缺乏专门、详细的规定，不足以保护商品房消费者的权益。 第二，与商品房相关的法律、法规对商品房消费者权利保护的不足：1994年颁布的《城市房地产管理法》确立了房地产市场调节机制，建立了系统的房地产管理制度。但是，“该法较多地调整行政管理部门与经营者之间的法律关系，过分突出行政管理色彩，而不是从房地产权利的保护的角度立法，忽视房地产消费者权益的保护。”[3]另外，2003年最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房买卖纠纷的法律适用作了较详细的规定，但作为司法解释具有局限性，不能从根本上很好地保护商品房消费者的权利。 第三，《产品质量法》未将商品房作为规制对象：《产品质量法》第二条规定，“本法所称产品是指经过加工、制作，用于销售的产品。建设工程不适用本法规定。” 北京实现者律师事务所律师吕晓晶说，在《产品质量法》当中，把建筑工程排除在外是合理的，但商品房和建筑工程在法律程序当中实际上是两个概念，商品房是消费者对开发商的，建筑工程是开发商对承包商的，或者说建设人对承包商的。如果开发商房子不卖，出现质量问题，找承包商索赔，就不适用《产品质量法》，一旦开发商将房子卖予消费者，就是商品房，商品房进入流通领域就是商品，故因商品房质量等问题给消费者造成的权益损失，开发商应当依据《产品质量法》承担相应的责任。[4]由于我国的《产品质量法》对商品房和建设工程不加以区分，而是将商品房纳入建设工程，使得商品房不受该法的调整，这对商品房消费者的权利保护是不利的。 3、商品房及商品房买卖自身的特性及商品房市场的管理不规范 商品房是一种特殊的商品，价值巨大、使用检验周期长，加之，商品房买卖交易过程复杂，消费者又缺乏专业的购房知识，消费者的权利极易受到侵害，特别是楼花买卖中，消费者权利受侵害的风险更大。另外，商品房市场的规范尚不健全，缺乏有效监管，使得开发商有机可乘。 三、在商品房买卖中保护消费者权利的对策 （一）商品房消费者权利的立法保护 目前我国已明确了购房者的消费者地位，将其纳入《消费者权益保护法》的保护之中，这对商品房买卖中的消费者权益保护意义重大。为了更好地保护商品房消费者权益，在以《消费者权益保护法》为核心的基础上，有必要对已有的与商品房有关的法律、法规进行修改和完善。首先，进一步完善《城市房地产管理法》：在《城市房地产管理法》中规定“商品房经营者的产品严格责任，明确商品房质量责任人，确立商品房经营者、施工者、勘测者、设计者对消费者的直接责任；适当提高商品房预售条件；严格预售商品房建筑设计变更的审批制度、房屋验收制度、商品房预售款监管制度”。[5]其次，将商品房纳入《产品质量法》的规制对象，消费者权益因商品房质量问题受损时有权依据该法要求开发商承担产品质量严格责任。最后，必要时通过颁布司法解释协调有关保护商品房消费者权益的法律、法规间的冲突。 （二）商品房消费者的行政保护 发挥政府在商品房消费者权利保护方面的作用，主要是完善和加强政府有关部门对商品房市场的监管。首先，应当建立统一的城市房地产管理体制，使各部门分工明确、统一协调。其次，政府有关部门应强化经营者的信息披露义务，严格房地产市场准入制度，加强对房地产开发商的主体资格审查，根据实际情况提高房地产市场的准入标准，综合考虑其经营能力、商业信誉等因素，防止无经营能力、无资质经营者进入市场，造成鱼龙混杂，损害消费者权益。同时，可以通过网上公示制度加强对房地产开发商的信用监督，以便消费者查阅、了解开发商的相关情况。再次，进一步强化对商品房预售的监管，做好对商品房预售条件的审批，完善预售登记制度和登记信息公开制度，并对商品房预售环节进行全程监管。最后，建设行政主管部门加强对商品房质量的监督检查，包括施工过程的监管和对商品房竣工后质量的检验两方面，“细化工程质量标准，实行定期审查和抽查，系统化违反工程质量标准的责任承担，以此来督促建筑单位在施工过程中确保工程质量”，[6]同时建立竣工验收单位相应的责任机制。 （三）商品房消费者的司法保护 现实中，面对商品房买卖纠纷，大多数消费者选择向人民法院起诉来维权，但是由于商品房消费者的弱势地位和严重的信息不对称，面对的诉讼对象又是实力强大的开发商，取证困难，其权利往往得不到有效救济。因此，人民法院在审理此类案件时，在诉讼权利上给予商品房消费者倾斜保护，适当采取举证责任倒置，更好地保障商品房消费者损害求偿权的行使。 （四）商品房消费者的自我保护 作为商品房买卖中的一方主体，商品房消费者要熟悉商品房有关的政策法规，了解必要的购房专业知识，以提高自我权利保护意识和能力。具体做法是：第一，商品房消费者在购房前可以通过实地考察，向有关部门查询等方式充分了解与欲购商品房有关的信息，认真查验开发商的相关法律文件，不轻信销售广告。例如在签订商品房预售合同前，首先要核验开发商提供的“五证”，了解开发商的资质证明，开发商是否取得国有土地使用权证和预售许可证，审查欲购商品房的法律证件及法律手续是否齐全、合法。第二，在签订商品房买卖合同时，商品房消费者应督促开发商使用国家有关部门制作的《商品房买卖合同示范文本》，注意警惕开发商设置的合同陷阱，特别是定金陷阱，对定金作出特别的书面说明，必要时可以聘请律师协助、参与到商品房买卖过程中，弥补自身购房专业知识的不足，以最大限度地保护自己的权益。第三，商品房消费者要密切关注自己的权利，例如发现商品房质量有问题、实际交付的商品房与销售广告不符等问题时及时维护自己的权利。第四，商品房消费者在整个买房过程中要注意有关证据的收集和保留，以便维权所需。
[1] 参见2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第1条
[2] 李延荣：《房地产管理法》，中国人民大学出版社2007年版，第112页
[3]舒胜：试论商品房消费者权利的经济法保护，甘肃行政学院学报2007年第2期
[4]李静，杨琳．商品房消费者权益受损原因分析．金卡工程·经济与法，2008年11期
[5] 参见骆小春：《经济法视野下的商品房消费者权益保护》载《江淮论坛》2008年第2期
[6]孙雷：《商品房消费者权利保护问题研究》 吉林大学2008年硕士学位论文
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