中国实行计划生育政策30多年来，成效显著，人口数量得到控制，人口素质得到提高，但是另一个问题——养老问题也日渐凸显。现在的青年人多为独生子女，他们在结婚成家以后，一方面要抚养自己的孩子，另一方面，父母年事已高，需要他们尽赡养的义务。双方的父母有四个，如果还有祖父母、外祖父母的话，那就更多了。对于老年人来说，“养儿防老”的古训在这种现实情况下是难有保障了。而我国的社会保障体系又不尽完善，这就使得很大一部分没有办理社保的老年人可能要面临老无所养的境地。怎么来解决这一现实的问题？如果老年人有房子，是否可以以房养老？这是很多人都在探索的问题。

以房养老，就是拥有房屋的老人在不能依靠子女或没有子女尽赡养义务的时候，依靠房屋的交易价值获得养老金的构想。房价高企使得房屋成为现时代最重要的财产，如果老年人拥有房屋，应该可以利用其交易价值实现养老的目的。一般的以房养老是将房屋出租或出售，但这样老人就不能自己居住房屋。如何实现老人自住房屋又能获得养老金呢？这个问题在西方两三百年前就有过实践，即针对房屋的年金制度：拥有房屋而无其他收入的人可与他人订立契约，约定在其生前由相对人每年支付固定数额的年金，其去世后房屋归相对人所有。这个相对人可以是自然人，也可以是法人，但一般都有良好的资信，才能为人所信任。

这种针对房屋的年金制有一定的射幸性质，与现代社会的保险制度有相似之处。如果老人健康状况良好，寿命较长，年金支付人可能要支付比房屋实际价值更高的年金；如果老人健康状况不好，去世较早，年金支付人则可能只支付了较少的年金就获得了房屋。比方一个法国老人的房屋价值12万法郎，他在50时与他人签订年金契约，约定后者每年向其支付4000法郎年金。如果老人在90岁时去世，则年金支付人支付了16万法郎年金；如果老人在70岁时去世，年金支付人只支付了8万法郎。这种契约是受法律保护的，也是对双方都有利的：老人获得养老的费用而无需生前交付房屋，相对人获得房屋而无需一次性支付房款。这种年金制其实到现在也还可以用。只是尚无法律规范，可能在年金契约届满房屋转移所有权登记时发生问题。目前能够使用的，是遗赠扶养协议。我国继承法规定，遗赠人（老人）可以与相对人（扶养人）订立遗赠扶养协议，由扶养人对其进行扶养，遗赠人在去世后将其财产（包括房屋）赠给扶养人。遗赠扶养协议优于遗嘱。这也可以作为一种变通的以房养老的方式，是目前我国法律所允许的。

这两种方式都有一定的问题，一是老人数量较大，在我国已近2亿人，而相对人不稳定，也缺乏支付保障。所以国务院出台了相应政策，要求各级政府要积极探索以购买服务等方式促进养老服务业发展，开展老年人住房反向抵押养老保险试点，解决以房养老等问题。所谓老年人住房反向抵押养老保险，就是老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，然后每月或每年从金融机构领“养老金”，同时继续获得房屋居住权直至去世。老人去世后，金融机构对房屋进行销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，享有房产升值部分。这种方式因为养老金由金融机构提供，比前面几种方式更有保障。但也有其不足之处，比如房子的估值，可能会因为住宅的产权年限以及房地产市场的不稳定等因素而导致金融机构在估算时低于房屋的实际价值，等等。

总之，以房养老的构想正在探索之中，相信随着各地试点的展开，人们会对各种方式进行综合衡量，选择最有利于自己的方式。而以房养老的各种方式也会越来越成熟，逐渐趋于完善。


   本文发表于《重庆律师》2013年第5期。